Пейзане в банке

Журнал Ипотека и Кредит, июль-август 2008
Николай Бувин

Пейзане в банке

Идеалы обычного западного образа жизни – работа в бизнес-центре, жизнь за городом – стремительно распространяются в сознании россиян, отодвигая на второй план борьбу за покупку квартиры в черте мегаполиса и направляя взоры многих граждан в сторону счастливой загородной жизни.

 Загородная арифметика

Рынок загородной недвижимости раз­вивается быстрыми темпами.

Цены на застроенные участки как эконом-, так и бизнес-класса растут не по дням, а по часам. Таким образом, высокий спрос постепенно превращает дома эконом-класса в бизнес-, а биз­нес- - в элитное жилье, что подтверж­дает статистика роста цен на коттеджи - наиболее популярный сегмент рынка загородного жилья.

Последние пять лет квадратный метр данного вида недвижимости по раз­личным оценкам дорожал на 20-40% ежегодно. Еще два-три года назад метр жилья в коттеджах или таунхаусах мог стоить примерно $1-1,5 тыс. По итогам же первого полугодия нынешнего года его средняя цена уверенно преодолела отметку в $3 тыс.

 Если взглянуть на подмосковной ры­нок недвижимости (коттеджи, таунхаусы), то можно отметить колоссальную разницу в ценах на жилье в зависи­мости от его расположения и удален­ности от столицы, а также размера участка. Так, на Юго-Западе/Западе/ Северо-Западе в 15-20 км от Москвы коттедж размером 150-250 кв. м стоит от $700 тыс., а на Юго-Востоке/Вос­токе - от $430 тыс. (данные «ИНК0М-недвижимость»).

 Обеспечить себе жизнь на свежем воздухе можно с помощью кредита. А почему бы и нет?

 В данном случае есть вариант взять кредит на строительство загородного дома или на покупку уже готового объекта недвижимости. Остановимся более подробно на первом варианте.

 Существенный минус загородного строительства - необходимость найти время на этот (порой весьма долгий) процесс, а вернее на контроль за этим процессом. Вероятно, также придется заниматься проведением коммуни­каций, поскольку свободные земли, обеспеченные водоснабжением, канализацией, системой отопления, газом, практически отсутствуют. В такой ситуации некоторые банки могут отказать в выдаче кредита.

 Несмотря на эти трудности, строитель­ство дома дает более широкие воз­можность выбора планировки своего будущего жилья и (при желании) некоторую экономию средств. Вопрос о размерах экономии при строительстве следует решать до начала работ, при составлении сметы расходов.

 Помимо «неподготовленности» земельного участка, сложность при оформлении кредита на строительство может возникнуть и из-за вопроса собственностью.

 Дело в том, что оформление собственности на землю является необходимым условием для получения кредита, так как согласно Гражданскому кодексу РФ самовольная постройка без прав на землю не считается собственностью.

 При этом стоит отметить, что банки отказываются кредитовать объекты, которые расположены на землях сель­скохозяйственных назначений.

 Если составить «рейтинг» предпочте­ний банков, то в данном случае первое место займут коттеджные поселки, расположенные на землях поселений в статусе ИЖС (индивидуальное жилищ­ное строительство), а уже затем будут следовать дома на участках в статусе ДНП (дачное некоммерческое партнер­ство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество). В двух последних случаях кредит можно получить только под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Что касается возможности получения кредита на льготных условиях, то стать счастливчиками здесь могут лишь от­дельные категории граждан.

 «Наш банк активно развивает направ­ление прямых продаж сотрудникам компании-партнеров и клиентам зар­платных проектов. У представителей таких организаций есть возможность получить любой ипотечный кредит на более выгодных условиях», - делится информацией Екатерина Забелина.

Согласно условиям

 Говоря об условиях предоставления кредита на строительство загородного дома, сразу обращаем внимание на более высокую процентную ставку по сравнению с займом на покупку не­движимости. Эта разница составляет около 1%. «Хотя проценты на строительство обычно немного выше, чем на покупку, общая сумма кредита и ставка годовых все же зависят от выбранной програм­мы, доходов заемщика и способа под­тверждения этих доходов», - уверяет начальник отдела Корпорации «ИНК0М-недвижимость» Вероника Виноградова.

При этом лояльное отношение банков к заемщику, выраженное в возмож­ности последнего оформить кредит на большую сумму, зависит от несколь­ких факторов.

Как показывает практика, некоторые банки готовы выдать кредит и под залог имеющейся в собственности квартиры и при этом предоставить за­емщику до 90% стоимости от заклады­ваемого объекта. Впрочем, несмотря на то, что подобные способы залога имеются в арсенале многих банков, реализовать подобную схему на прак­тике очень сложно, поскольку общая стоимость залога (квартиры) может серьезно уступать финальной стоимо­сти строящегося жилья, если только это не квартира с 4 и более комнатами в престижном районе столицы. Следо­вательно, в такой ситуации заемщику нередко приходится брать второй кредит или делать большой первоначальный взнос.

Еще одним важным банковским усло­вием для выдачи кредита на строитель­ство является привлечение строитель­ной компании, имеющей лицензию на право осуществления профилирующей деятельности на территории располо­жения объекта.

«Заемщику необходимо заранее вы­брать надежную строительную орга­низацию, заключить все необходимые соглашения и просчитать расходы, потому что банк потребует отчета о целевом использовании денежных средств, перечисленных на личный расчетный счет», - поясняет Екатерина Забелина.

Идеальным решением данного вопро­са будет оформление кредита в банке застройщика: ведь когда между ним и кредитной организацией заключено соглашение о предоставлении займа на конкретный коттеджный поселок, то банку уже не придется анализи­ровать и аккредитовывать каждый отдельный дом.

Если же подобный вариант не удалось реализовать, то существует альтерна­тивный, но более дорогостоящий путь. Например, банки могут выдать кредит при условии, что заемщик дополни­тельно застрахует финансовые риски на этапе строительства (на случай, если застройщик не достроит поселок, не введет его в эксплуатацию, затянет с подведением коммуникаций, пере­дачей прав собственности и т.п.). По­добная схема будут более затратна для заемщика, но зато и менее рискованна.

Хотя, повторимся, в любом случае: чем теснее взаимодействие банка и застройщика, тем больше шансов у заемщика получить кредит на более привлекательных условиях.

Как обычно, кредит нельзя получи без приобретения страхового полиса. Размер страхового взноса обычно находится в районе 1-1,5% от суммыкредита.

«Доля страхования при оформлении кредита на постройку загородной недвижимости будет зависеть от факторов, связанных как с самим  заемщиком (например, сферой его профессиональной деятельности или увлечений), так и со страхуемой недвижимостью», -  рассказывает Директор депар­тамента страхования имущества и
ответственности компании «РК-гарант»
Константин Смирнов.

Стандартные требования по страхованию будут следующие: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика; страхование от потери права собственности на коттедж или участок; страхование имущества.

Ни для кого не секрет, что в вопросах страхования существует немало подводных камней, а поэтому здесь не обойтись без независимой консультации квалифицированного юриста , специализирующегося именно в данной области.

Важно не упускать из виду тот факт, что чем дальше расположен участок от города, то есть развитой инфраструктуры со всеми необходимыми службами (милиция, пожарная, скорая помощь), то тем выше вероятность наступления страхового случая. Следовательно, и стоимость страховки при таких условиях будет несколько выше (вплоть до 1,8-2%).

Как уже было отмечено, при оформлении кредита на строительство заемщик должен в первую очередь застраховать свою жизнь, здоровье и право собственности, однако иногда требования банков этим не ограничиваются.

«Помимо страхования жизни и здоровья, банк может обязать заемщика застраховать строительно-монтажные риски на время возведения недвижимости, либо обязать застраховать объект незавершенного строительства, если часть постройки уже готова. Для страхования строительно-монтажных рисков необходимо иметь договор подряда с организацией, имеющей лицензию на  производимые ей строительные работы», - рассказывает Константин Смирнов.

На все готовое

В настоящее время гораздо проще оформить кредит на покупку готовых загородных домов, которые пред­лагают большинство банков, нежели получить средства на строительство.

«По данному вопросу позиция у банков и страховщиков схожая. Для готового жилья оценка рисков будет более точной и обоснованной, нежели для строительства, при котором, как известно, могут возникнуть самые неожиданные ситуации», - анализиру­ет Директор департамента страхования имущества и ответственности компа­нии «РК-гарант».

Еще это объясняется тем, что далеко не все банки работают с подобными программами, а так как количество потенциальных заемщиков невелико, то аналитическая работа проводится минимум вдвое больше по времени и объему, в то время как результат зача­стую бывает совсем непредсказуемым.

Дом будущего

Определить направление развития российского рынка кредитования стро­ительства загородной недвижимости сегодня очень непросто, и поскольку в нашей стране эта система проходит стадию становления, то сравнивать ее с западными аналогами довольно сложно. Вряд ли довольно жесткие тре­бования российских банков к заемщи­кам уже «завтра» станут намного мягче.

«Кризис американской ипотечной си­стемы наглядно показал, к чему может привести избыток высокорисковых программ долгосрочного кредитова­ния. При этом в докризисных США взять кредит на покупку или строительство собственного дома мог практически любой человек», - сообщает Екатерина Забелина.

Тем не менее, рынок кредитования строительства загородного жилья привлекает к себе все больше и больше внимания, и рост цен на объекты загородной недвижимости продолжается.

«В целом рост цен на эконом- и бизнес-жилье в ближайшие годы будет зависеть от развития экономики страны. При этом эконом-класс всегда будет привлекателен для амбициозных молодых людей в качестве трамплина перед рассмотрением возможности приобретения недвижимости уровня бизнес-класса», - считает Вероника Виноградова. Повышение спроса на эконом-жилье также обусловлено увеличением прослойки «среднего класса», стремящейся получить воз­можность на индивидуальное строи­тельство за городом.

Современные покупатели загородной недвижимости выдвигают высокие требования к качеству домов, экологи­ческой ситуации в районе их рас­положения, доступности транспортных путей и прочих инфраструктурных элементов. Зачастую ни одно из пред­ложений рынка не может по тем или иным причинам удовлетворить запро­сы клиента, и единственным вариантом выхода из этой ситуации становится самостоятельное строительство дома/ коттеджа. Несмотря на очевидный недостаток рыночного предложения и довольно слабое развитие сектора кредитования строящейся загород­ной недвижимости, аналитики рынка прогнозируют, что эта ситуация вскоре изменится: кредиты на строительство загородных домов будут становиться все более востребованными и, как следствие, более доступными.